Ο νόμος Road to 21st Century Housing Act, μια δικομματική νομοθεσία που έγινε νόμος τα μεσάνυχτα της Παρασκευής, είναι και το μεγαλύτερο στεγαστικό έργο μιας γενιάς και είναι απίθανο να μειώσει σημαντικά το υψηλό κόστος ενοικίασης και ιδιοκτησίας στην Αμερική σύντομα.
Αυτή η νομοθεσία δεν είναι ένα μεγάλο επίτευγμα της κοινωνίας όπως ο νόμος του 1965 που δημιούργησε το Υπουργείο Στέγασης και Αστικής Ανάπτυξης και απελευθέρωσε δισεκατομμύρια δολάρια για την κατασκευή προσιτών κατοικιών και την παροχή επιδοτήσεων ενοικίου. Μάλλον, είναι περιέχει ένα συνονθύλευμα μέτρα που στοχεύουν με διάφορους τρόπους στην επιτάχυνση της κατασκευής με την ελπίδα να καλύψουν την έλλειψη στέγης που οι οικονομολόγοι εκτιμούν ότι κυμαίνεται μεταξύ ενός και έξι εκατομμυρίων μονάδων. Οι ειδικοί σε θέματα στέγασης σε όλο το πολιτικό φάσμα καλούν το Κογκρέσο να εγκρίνει ένα παρόμοιο μέτρο εδώ και μια δεκαετία.
Γιατί τότε δεν θα κάνει μεγάλη διαφορά; Ο κύριος λόγος (εκτός από τα χρήματα, από τα οποία υπάρχουν ελάχιστα στη νομοθεσία) είναι ότι η ομοσπονδιακή κυβέρνηση δεν ελέγχει τους μεγαλύτερους μοχλούς στην αγορά κατοικίας. Οι πόλεις και οι πολιτείες γράφουν τους περισσότερους κανόνες που καθορίζουν τι θα κατασκευαστεί και πού, ενώ τα επιτόκια και άλλοι μακροοικονομικοί παράγοντες έχουν τη μεγαλύτερη επίδραση στο κόστος των στεγαστικών δανείων. Επιπλέον, ο σχεδιασμός και η κατασκευή κατοικιών χρειάζονται χρόνια και οι ψηφοφόροι υποφέρουν τώρα.
Το νομοσχέδιο έγινε νόμος με έναν ασυνήθιστο τρόπο: ψηφίστηκε με συντριπτική πλειοψηφία και στα δύο σώματα του Κογκρέσου, αλλά ο Πρόεδρος Τραμπ αρνήθηκε να το υπογράψει για να διαμαρτυρηθεί για τους Ρεπουμπλικάνους της Γερουσίας που δεν ψήφισαν ξεχωριστό νομοσχέδιο περιορισμού της ψηφοφορίας. Ωστόσο, δεν άσκησε βέτο, οπότε το νομοσχέδιο έγινε αυτόματα νόμος 10 ημέρες αφότου στάλθηκε στο γραφείο του.
Το νομοσχέδιο είναι ένας θρίαμβος «απλά επειδή υπάρχει», δήλωσε η Laura Foote, εκτελεστική διευθύντρια της YIMBY Action, μιας ομάδας υπεράσπισης της στέγασης με έδρα το Σαν Φρανσίσκο.
Στην Καλιφόρνια, η κα Φουτ και άλλοι ακτιβιστές πέρασαν μια δεκαετία πιέζοντας για μέτρα για να καταστήσουν τη στέγαση πιο άφθονη και οικονομικά προσιτή. Το κράτος έχει εγκρίνει δεκάδες μέτρα που στοχεύουν στην αναστολή των ζωνών και των περιβαλλοντικών νόμων που κάποτε οι Δημοκρατικοί ηγέτες θεωρούσαν ιερούς. Υπάρχουν πολλά περισσότερα έργα στα σκαριά στην Καλιφόρνια φέτος, και αναμφίβολα θα υπάρξουν πολλά άλλα το επόμενο έτος.
Η Μοντάνα, η Αριζόνα και άλλες πολιτείες έχουν επίσης φτιάξει τις δικές τους εκδοχές, μέρος μιας εθνικής αλλαγής που σταδιακά κάνει τις γειτονιές των μονοκατοικιών πιο πυκνές, ψηλότερες και πολλαπλών γενεών. Αλλά οι αλλαγές ήταν αργές και σταδιακές, καταδεικνύοντας πόσο δύσκολο θα είναι να αλλάξει η κατοικία, η οποία είναι βαθιά ριζωμένη στην αμερικανική κουλτούρα και στη ραχοκοκαλιά του χρηματοπιστωτικού συστήματος.
Η ομοσπονδιακή νομοθεσία βασίζεται σε αυτές τις κρατικές και τοπικές προσπάθειες. Όμως, καθώς ο αγώνας για την οικονομική προσιτότητα των κατοικιών, που αποτελεί εδώ και καιρό γεγονός στις ακριβές παράκτιες πολιτείες, εξαπλώνεται σε ολόκληρη τη χώρα, η μεγαλύτερη σημασία του είναι το δικομματικό μήνυμα ότι η Αμερική χρειάζεται περισσότερη στέγαση.
Εδώ είναι μερικά από τα αξιοσημείωτα στοιχεία του.
Αυτό δείχνει ότι το Κογκρέσο μπορεί να θεσπίσει νόμους, έστω και μέτρια.
Τα περισσότερα από αυτά τα μέτρα συνίστανται σε μικρές αλλαγές για τις οποίες οι ειδικοί στη στέγαση μιλούν εδώ και δεκαετίες.
Πάρτε για παράδειγμα τη ρύθμιση Επιλογή κατοικίας πρόγραμμα κουπονιών (πιο γνωστό ως Ενότητα 8), το οποίο παρέχει επιδοτήσεις σε άτομα χαμηλού εισοδήματος που νοικιάζουν κατοικίες από ιδιώτες ιδιοκτήτες. Το πρόγραμμα απαιτεί τακτικές επιθεωρήσεις και οι συμμετέχοντες ιδιοκτήτες μπορεί να χρειαστεί να κρατήσουν τα διαμερίσματα άδεια για μήνες όσο το περιμένουν.
Ουσιαστικά, μειώνει την προσφορά οικονομικά προσιτών κατοικιών εμποδίζοντας τους ιδιοκτήτες κτιρίων να αποδέχονται τους κατόχους κουπονιών ως ενοικιαστές. Η νομοθεσία καταργεί τις επιθεωρήσεις διαμερισμάτων που επιθεωρήθηκαν στο πλαίσιο άλλων ομοσπονδιακών προγραμμάτων (όπως η πίστωση στεγαστικού φόρου χαμηλού εισοδήματος) τους προηγούμενους 12 μήνες.
Οι ειδικοί στον τομέα της στέγασης στο HUD και άλλους οργανισμούς έχουν πιέσει για αυτό και άλλα σχετικά μη αμφισβητούμενα μέτρα – όπως καθοδήγηση σχετικά με τον τρόπο με τον οποίο οι πολιτείες και οι τοπικές κυβερνήσεις μπορούν να ξοδέψουν χρήματα για την αποκατάσταση καταστροφών – μέσω πολλαπλών διοικήσεων. Το Κογκρέσο απλώς δεν τους έδωσε ποτέ σημασία γιατί ήταν απασχολημένο με άλλες προτεραιότητες ή βυθισμένο σε κομματικές διαμάχες.
«Πολλά από αυτά που βλέπετε στο νομοσχέδιο αφορούν έως και 30 χρόνια πολιτικής που έχει σταματήσει επειδή το Κογκρέσο δεν είχε την ευκαιρία να εγκρίνει νομοθεσία για τη στέγαση», δήλωσε ο Ben Metcalfe, διευθύνων σύμβουλος του Turner Center for Housing Innovation στο Πανεπιστήμιο της Καλιφόρνια στο Μπέρκλεϋ. «Αυτό είναι το είδος της στοχαστικής νομοθεσίας που το Κογκρέσο ψήφιζε πάντα αλλά τώρα δεν το κάνει ποτέ».
Αναγνωρίζει ότι οι τοπικές κυβερνήσεις συχνά λαμβάνουν τις τελικές αποφάσεις σχετικά με το πού, πώς —και εάν— οι κατοικίες θα κατασκευαστούν.
Οι προγραμματιστές ξοδεύουν πολύ χρόνο τσακώνοντας για τη ρύθμιση, αλλά είναι φορείς όπως τα δημοτικά συμβούλια και οι επιτροπές σχεδιασμού που φέρουν το μεγαλύτερο βάρος της οργής τους, όχι η ομοσπονδιακή κυβέρνηση. Όχι μόνο αυτό θα παραμείνει αληθινό πολύ καιρό αφότου το νομοσχέδιο για τη στέγαση γίνει νόμος, αλλά είναι επίσης εγγυημένο ότι θα εμποδίσει σχεδόν όλες τις προσπάθειες στέγασης της ομοσπονδιακής κυβέρνησης για το άμεσο μέλλον.
Έτσι, αντί να επεκτείνει τις εντολές, η νομοθεσία επιχειρεί να ωθήσει τις πόλεις να χτίσουν περισσότερα μέσα από καρότα και ξυλάκια μέσω του προγράμματος Κοινοτικής Επιχορήγησης Ανάπτυξης του HUD, καθώς και μέσω ενός ξεχωριστού ταμείου καινοτομίας. Το Gingerbread δίνει στις πόλεις μεγαλύτερη ευελιξία στη χρήση κεφαλαίων HUD για την ανάπτυξη στέγης (που δεν επιτρεπόταν προηγουμένως). Ταυτόχρονα, αλλάζει τη φόρμουλα της μπλοκ επιχορήγησης για να ανταμείψει πόλεις υψηλής αξίας που ξεκινούν αλλαγές που αυξάνουν την προσφορά κατοικιών, όπως επιτρέποντας πιο πυκνή ανάπτυξη και επιτάχυνση της αδειοδότησης.
Αυτό είναι απίθανο να οδηγήσει σε σημαντικές αλλαγές στον τρόπο λειτουργίας των πόλεων: Οι ζώνες, οι περιβαλλοντικοί και ιστορικοί νόμοι που ρυθμίζουν τη χρήση της τοπικής γης είναι ο κύριος τρόπος με τον οποίο οι τοπικοί αξιωματούχοι ελέγχουν τη μορφή των κοινοτήτων τους. Και στις περισσότερες πόλεις, οι φόροι ακίνητης περιουσίας και τα τέλη ανάπτυξης αντιπροσωπεύουν το μεγαλύτερο μέρος των τοπικών φορολογικών εσόδων.
Αλλά αυτό είναι μια ώθηση. Την τελευταία δεκαετία, οι πολιτείες που διοικούνται τόσο από Δημοκρατικούς όσο και από Ρεπουμπλικάνους έχουν εγκρίνει μέτρα που στοχεύουν στον περιορισμό της εξουσίας των τοπικών κυβερνήσεων να εμποδίζουν την κατασκευή νέων κατοικιών. Προχωρώντας προς την ίδια κατεύθυνση, ο ομοσπονδιακός νόμος δίνει ουσιαστικά την άδεια στους κρατικούς αξιωματούχους να συνεχίσουν να χαλαρώνουν τους περιοριστικούς τοπικούς κανονισμούς και θέτει το έδαφος για περαιτέρω ομοσπονδιακή δράση στο μέλλον.
Αυτό εδραιώνει την ενοικίαση κατοικιών για μια οικογένεια ως τον ακρογωνιαίο λίθο της αγοράς κατοικίας.
Τις δύο σχεδόν δεκαετίες από τη Μεγάλη Ύφεση, μία από τις μεγαλύτερες αλλαγές στην αγορά κατοικίας ήταν η σταδιακή αντικατάσταση των κατοικιών εκκίνησης με ενοικιαζόμενες κατοικίες για μία οικογένεια. Η στροφή ξεκίνησε όταν μεγάλοι επενδυτές και συνταξιοδοτικά ταμεία άρχισαν να εξαγοράζουν φθηνά ακίνητα μετά το οικονομικό κραχ του 2008, όταν πολλά σπίτια μπήκαν σε αποκλεισμό. Ήταν τόσο κερδοφόρο που οι προγραμματιστές άρχισαν να χτίζουν ολόκληρα τμήματα ιδιωτικών κατοικιών που νοικιάζονταν.
Αυτές οι κοινότητες ενοικίασης έχουν γίνει ένα από τα ταχύτερα αναπτυσσόμενα τμήματα της αγοράς κατοικίας. Οι οικοδόμοι έχτισαν λιγότερα από 1.000 σπίτια σε ενοικιαζόμενες κοινότητες το 2014, σύμφωνα με τη Zonda, μια εταιρεία συμβούλων δεδομένων στέγασης. Πέρυσι έχτισαν περίπου 65 χιλιάδες, ή περίπου το 4 τοις εκατό του νέου αποθέματος κατοικιών.
Η μετατόπιση έχει επικριθεί έντονα από πολιτικούς τόσο στα αριστερά όσο και στα δεξιά για την αποκοπή της πρώτης βαθμίδας της κλίμακας στεγαστικών μετοχών, με μια παλαιότερη έκδοση του νόμου που στόχευε στην πάταξη του κλάδου. Η τελική έκδοση εξακολουθεί να έχει περιορισμούς για τους μεγάλους επενδυτές που αγοράζουν υπάρχοντα σπίτια, αλλά τους αφαιρεί για νέα σπίτια που κατασκευάζονται προς ενοικίαση.
«Αυτό το νομοσχέδιο καθιστά ουσιαστικά τη δημιουργία κοινοτήτων ενοικίασης που έχουν κατασκευαστεί για το σκοπό αυτό μια σημαντική περιοχή ανάπτυξης για τη βιομηχανία ενοικίασης για μια οικογένεια», δήλωσε ο Richard Ross, διευθύνων σύμβουλος της εταιρείας. Quinn Residencesη οποία κατέχει περίπου 5.300 μονοκατοικίες σε κοινότητες ενοικίασης σε όλο το Νοτιοανατολικό τμήμα.
Αυτό θα μπορούσε να προκαλέσει ένα κύμα καινοτομίας στην κατασκευαστική τεχνολογία, αλλά θα χρειαστεί χρόνος.
Από τη δεκαετία του 1970, το HUD απαιτεί τα κατασκευασμένα σπίτια να κατασκευάζονται με μόνιμα προσαρτημένο πλαίσιο, ώστε τα σπίτια να μπορούν να μεταφερθούν εύκολα. Ωστόσο, μόνο ένα μικρό ποσοστό από αυτά είναι στην πραγματικότητα τροχόσπιτα. Μόλις βγουν από την πλατφόρμα, τα περισσότερα κατασκευασμένα σπίτια τοποθετούνται σε μόνιμη βάση.
Οι απαιτήσεις του πλαισίου πρόσθεσαν χιλιάδες δολάρια στο κόστος κάθε μονάδας. Περιόρισε επίσης τον αριθμό των κατοικιών που θα μπορούσαν να κατασκευαστούν σε ένα εργοστάσιο, καθώς πολλές πόλεις έχουν κωδικούς ζώνης που περιορίζουν τις βιομηχανικές κατοικίες σε πάρκα κινητής κατοικίας.
Ο νέος νόμος καταργεί την απαίτηση σασί, γεγονός που μειώνει αμέσως το κόστος παραγωγής αυτών των κατοικιών. Το πιο σημαντικό, θα μπορούσε να επιτρέψει στους κατασκευαστές να πειραματιστούν με την εμφάνιση των βιομηχανικών κατοικιών, δημιουργώντας φθηνότερα σπίτια κατασκευασμένα από εργοστάσια με μεγαλύτερη ελκυστικότητα.
Η νομοθεσία καθοδηγεί το HUD να μελετήσει τους οικοδομικούς κώδικες και να κάνει αλλαγές στη χρηματοδότηση για να επεκτείνει επίσης τις δυνατότητες για αρθρωτές κατασκευές (στην οποία τα μεγαλύτερα κτίρια είναι ουσιαστικά στοιβαγμένα μεταξύ τους, όπως τούβλα Lego).
Η καινοτομία είναι κάτι που λείπει από την αγορά κατοικίας εδώ και πολύ καιρό. Οδηγώντας μέσα από ένα εργοτάξιο προαστίων, θα διαπιστώσετε ότι, με εξαίρεση τα καρφωτικά και τα iPad, πολλά από τα εργαλεία για τη δουλειά έχουν παραμείνει σε μεγάλο βαθμό αμετάβλητα – ένας λόγος για τον οποίο η παραγωγικότητα στην κατασκευή κατοικιών, η οποία άνθισε μετά τον Β’ Παγκόσμιο Πόλεμο, έχει καθυστερήσει τις τελευταίες δεκαετίες.
Η βιομηχανοποιημένη κατοικία είναι μια σπάνια εξαίρεση σε αυτόν τον κανόνα, αλλά εμποδίζεται από κανονισμούς που περιορίζουν τον τρόπο κατασκευής και σε ποιες περιοχές μπορεί να βρίσκεται. Η νομοθεσία στοχεύει να το αλλάξει αυτό και, με την πάροδο του χρόνου, θα μπορούσε να οδηγήσει σε επανάσταση στα σπίτια εισαγωγικού επιπέδου που χρειάζεται περισσότερο η Αμερική.
