Οι κάτοικοι παλεύουν για την προσάρτηση 800 στρεμμάτων Crowsnest στο Castle Pines

Ένα κίνημα για να μπει φρένο σε ένα προτεινόμενο έργο μικτής χρήσης 3.650 κατοικιών κοντά στο Castle Pines κερδίζει δυναμική σε μια προαστιακή κομητεία που έχει βιώσει ραγισμένη ανάπτυξη εδώ και δεκαετίες.

Οι κάτοικοι αυτής της πλούσιας πόλης της κομητείας Douglas, μαζί με τους δημάρχους των γειτονικών Parker και Castle Rock, λένε ότι το αίτημα για προσάρτηση του Crowsnest των 800 στρεμμάτων θα άνοιγε το δρόμο για εξαιρετικά πυκνή ανάπτυξη. Είναι ένα σχέδιο που δεν βλέπουν να ταιριάζει με τον αγροτικό χαρακτήρα της περιοχής — για μια περιοχή που δεν συνορεύει καν με το Castle Pines.

«Η αίσθηση της κοινότητας που έχουμε στην ανατολική και δυτική πλευρά (του Interstate 25) θα σπάσει», είπε η Donna Cook, κάτοικος του Castle Pines για 18 μήνες. «Άρχισα να αντιτάσσομαι σε αυτό γιατί δεν έβλεπα το όφελος για τους κατοίκους».

Εν τω μεταξύ, οι διαπραγματεύσεις μεταξύ του προγραμματιστή και της Castle Pines συνεχίζονται σε πραγματικό χρόνο. Στα τέλη της περασμένης εβδομάδας, η VT Crowfoot Valley Landco LLC αναθεώρησε τα κριτήρια του έργου για να το καταστήσει πιο αποδεκτό στην πόλη, μειώνοντας τον αριθμό των προτεινόμενων κατοικιών από περίπου 4.000 σε 3.646 — όλα μονοκατοικίες. Επίσης, σχεδόν διπλασίασε τον ελεύθερο χώρο που θα διαθέσει στον ιστότοπο.

Ο προγραμματιστής σχεδιάζει να υποβάλει επίσημα τις τελευταίες του προτάσεις – την πέμπτη μέχρι τώρα αναθεώρηση – στην πόλη την Τρίτη.

Την περασμένη εβδομάδα, η ομάδα People Against Crowsnest Annexation ξεκίνησε έναν ιστότοπο ενάντια στο έργο. Περιγράφει το ακίνητο, το οποίο βρίσκεται στη νοτιοδυτική γωνία της κοιλάδας Crowfoot και των South Chambers Roads στην κομητεία Douglas που δεν έχει ενσωματωθεί, ως «απομακρυσμένο και αποσυνδεδεμένο νησί που θα επιβαρύνει τους υπάρχοντες φορολογούμενους με μη βιώσιμο κόστος υπηρεσιών».

Η VT Crowfoot Valley Landco, μια εταιρεία περιορισμένης ευθύνης που ιδρύθηκε τον Σεπτέμβριο, μοιράζεται την ταχυδρομική της διεύθυνση Englewood με την Ventana Capital, μια εταιρεία που δεν είναι ξένη στις μάχες ανάπτυξης στο Castle Pines.

Ο προγραμματιστής προτείνει να συμπεριλάβει έναν «πόλο σημαίας», χρησιμοποιώντας το Crowfoot Valley Road ως συνδετικό αγωγό για τη φυσική σύνδεση του Castle Pines με την τοποθεσία που θέλει να χτίσει – μια προσέγγιση που η εταιρεία περιέγραψε σε ένα δελτίο τύπου του Φεβρουαρίου ως «ένα μονοπάτι καθιερωμένο στη νομοθεσία του Κολοράντο».

Όμως οι προσπάθειες προσάρτησης του κοντάρι της σημαίας αντιμετώπισαν δυσκολίες τους τελευταίους μήνες.

Πέρυσι, οι ψηφοφόροι στο Κολοράντο Σπρινγκς απέρριψαν την προσάρτηση του Φλάγκσταφ για μια προγραμματισμένη κατασκευή 6.500 κατοικιών, που ονομάστηκε Γραμμή Κάρμαν, λόγω ανησυχιών σχετικά με την επαρκή παροχή νερού.

Και τον περασμένο μήνα, ένας προγραμματιστής που έστησε ένα κοντάρι σημαίας για να προσαρτήσει τη λίμνη Palmer για να φιλοξενήσει την κατασκευή του Ταξιδιωτικού Κέντρου Buc-ee στο I-25 – ακριβώς νότια της γραμμής της κομητείας Douglas – απέσυρε την αίτησή του μετά την αντίθεση της φωνητικής κοινότητας στο έργο.

Το Δημοτικό Συμβούλιο του Castle Pines στα τέλη του περασμένου μήνα ενέκρινε ένα ψήφισμα που δηλώνει ότι η ιδιοκτησία Crowsnest είναι επιλέξιμη για προσάρτηση σύμφωνα με τον κρατικό νόμο. Η ψηφοφορία για την ίδια την προσάρτηση δεν αναμένεται μέχρι τα τέλη Απριλίου.

Μέχρι τότε, οι αντίπαλοι ορκίζονται να πολεμήσουν, μεταξύ άλλων μέσω ενός πιθανού ψηφοδελτίου που θα προσπαθήσει να ανατρέψει οποιαδήποτε έγκριση της πόλης. Το Castle Pines είναι μια κοινότητα χαμηλής πυκνότητας με έμφαση στην ειρήνη και την ησυχία που συνοδεύεται από άφθονο ανοιχτό χώρο, είπε η Lacey Bradley, μια κάτοικος τριών ετών που συμβάλλει στην αντίθεση στην προσάρτηση.

«Όλα συνοψίζονται στο: Δεν πληροί τα πρότυπα του Castle Pines», είπε ο Bradley για το Crowsnest. «Νομίζω ότι διαβρώνει τον χαρακτήρα της πόλης».

Οι γείτονες στην πόλη των 16.000 κατοίκων ανησυχούν επίσης για την πηγή νερού του Crowsnest, την κίνηση που θα δημιουργήσει και τις επιπτώσεις της ανάπτυξης στην άγρια ​​ζωή.

Η Ventana Capital βρέθηκε στο επίκεντρο μιας μάχης στο Castle Pines πριν από δύο χρόνια, όταν οι κάτοικοι πίεσαν το συμβούλιο να απορρίψει την προσπάθεια της εταιρείας να χτίσει ένα εστιατόριο McDonald’s στην πολυτελή πόλη. Ο Ventana μήνυσε την πόλη και πέρυσι, ένας δικαστής επικύρωσε την απόρριψη του Castle Pines για τον γίγαντα του fast-food.

Ο προγραμματιστής λέει ότι το νέο του έργο, το οποίο έχει τώρα 4,9 οικιστικές μονάδες ανά στρέμμα, θα είναι λιγότερο πυκνό από τη γειτονιά Parker Looking Glass ακριβώς στα βόρεια.

“Τα κοντινά έργα όπως το Looking Glass αντιμετώπισαν ανησυχίες του κοινού σχετικά με την άγρια ​​ζωή, το νερό, την κυκλοφορία και την πυκνότητα που αντικατοπτρίζουν στενά αυτό που τίθεται γύρω από το Crowsnest σήμερα”, έγραψε ο Dan Williams της Ventana σε μια απάντηση email σε ερωτήσεις που έστειλε η Denver Post. «Η Parker αντιμετώπισε αυτές τις ανησυχίες σε μια ολοκληρωμένη δημόσια διαδικασία και εν τέλει ενέκρινε το Looking Glass».

Το Crowsnest δεν θα είναι μια “απομονωμένη υποδιαίρεση” επειδή “περιβάλλεται από τρεις πλευρές από υπάρχουσα και εγκεκριμένη ανάπτυξη, με ένα αρτηριακό σχέδιο τεσσάρων λωρίδων που διχοτομεί την τοποθεσία”, δήλωσε ο Williams.

«Σε αυτή την περίπτωση, το ακίνητο Crowsnest απέχει λιγότερο από μισό μίλι από τα σημερινά όρια του Castle Pines στο πλησιέστερο σημείο του, επομένως είναι στην πραγματικότητα μέρος του ίδιου αναπτυξιακού διαδρόμου με το The Canyons», είπε.

Το Canyons, μια κατασκευή 5.000 κατοικιών στην ανατολική πλευρά του I-25 στο Castle Pines, η οποία είναι περίπου η μισή ολοκληρωμένη, προκάλεσε παρόμοια αντίθεση πριν από σχεδόν μια δεκαετία όταν ήταν σε εξέλιξη, με ανησυχίες για τους διαδρόμους κυκλοφορίας και την άγρια ​​ζωή.

Ο προγραμματιστής επισημαίνει μια έκθεση οικονομικής μοντελοποίησης από την εταιρεία χρηματοοικονομικών υπηρεσιών DA Davidson, η οποία κατέληξε στο συμπέρασμα ότι η Crowsnest θα μπορούσε να δημιουργήσει έσοδα 650 εκατομμυρίων δολαρίων για την Castle Pines τα επόμενα 40 χρόνια. Αυτό περιλαμβάνει 263 εκατομμύρια δολάρια σε αναμενόμενα έσοδα από φόρους επί των πωλήσεων. Το έργο θα περιλαμβάνει περίπου 120 στρέμματα που θα διατεθούν για εμπορικές χρήσεις.

Δεν είναι σαφές εάν αυτοί οι αριθμοί οικονομικών επιπτώσεων θα αλλάξουν ως αποτέλεσμα των τροποποιήσεων που έγιναν στο σχέδιο στα τέλη της περασμένης εβδομάδας.

Ο δήμαρχος του Πάρκερ, Τζόσουα Ριβέρο, είπε ότι το Crowsnest, με την εγγύτητά του, θα κάνει ακριβώς αυτό με μεγάλο τρόπο Επηρεάζει την πόλη του – και όχι για καλό.

Η κίνηση από τα σπίτια του Crowsnest θα πλημμύριζε το νότιο δίκτυο δρόμων του Πάρκερ, είπε. Δεδομένου ότι το έργο είχε αρχικά προγραμματιστεί να έχει μόνο 70 στρέμματα ανοιχτού χώρου – λιγότερο από το 10% της συνολικής έκτασης της ιδιοκτησίας – ο Rivero είπε ότι οι κάτοικοι του Crowsnest αναπόφευκτα θα γλιστρήσουν πάνω από τη γραμμή της πόλης και θα χρησιμοποιούσαν τα πάρκα και τους χώρους πρασίνου του Parker “χωρίς να πληρώσουν το δρόμο τους”.

Ο προγραμματιστής αύξησε την κατανομή ανοιχτού χώρου στην τοποθεσία σε 132 στρέμματα στα τέλη της περασμένης εβδομάδας.

«Αν αυτό κατασκευαστεί, αυτοί οι δρόμοι θα αποτύχουν ξαφνικά», είπε ο Rivero, σημειώνοντας τον προσεκτικό σχεδιασμό που έχει κάνει η Parker για να τονώσει την ανάπτυξή της. «Επηρεάζει άμεσα όλους μας και θέλουμε οι Castle Pines να κατανοήσουν τι βάζουν στα πίσω μας βήματα».