ΩΡΑΠριν ξεκινήσουμε (ακόμα) ξανά: άλλη μια ευκαιριακή προσφορά εξαγοράς από τις ΗΠΑ για μια βρετανική εταιρεία. Η διασκέδαση δεν έχει τελειώσει ακόμα στην easyJet, αλλά ο επόμενος στόχος είναι η Segro, η εταιρεία ακινήτων γνωστή ως Slough Estates μέχρι που οι έμποροι επωνυμίας αποφάσισαν ότι χρειαζόταν ένα πιο ελκυστικό όνομα για ένα χαρτοφυλάκιο που σήμερα εκτείνεται πολύ πέρα από το Berkshire και βαθιά στην ηπειρωτική Ευρώπη.
Οι αποθήκες και τα κέντρα logistics δεν προκαλούν συναισθηματικά ή πατριωτικά συναισθήματα, αλλά ο Segro είναι ο μεγαλύτερος εμπορικός ιδιοκτήτης στο Χρηματιστήριο του Λονδίνου. Αν τελικά η επιλογή πάει στην αμερικανική Prologis, θα αναρωτηθούμε -όχι για πρώτη φορά- αν η Βρετανία ξέρει να εκτιμά αυτό που βρίσκεται κάτω από τη μύτη της.
Η προσφορά της Prologis ύψους 12,6 δισεκατομμυρίων λιρών, ή 925 πένες ανά μετοχή, θα μπορούσε να θεωρηθεί ως η πρώτη ευκαιρία, καθώς η εταιρεία θα λάμβανε προφανώς ένα ηχηρό όχι – «μακριά από το να είναι σύμφωνη με τις απόψεις του Segro για την αξία», ανέφερε το διοικητικό συμβούλιο του στόχου. Απόλυτα σωστό: 925p είναι απλώς η αξία ενεργητικού ανά μετοχή, το πρώτο κριτήριο για την αποτίμηση της γης.
Είναι αλήθεια ότι οι μετοχές της Segro ήταν σχεδόν 25% κάτω από αυτή την τιμή την Τρίτη. Είναι επίσης η περίπτωση που πολλοί όμιλοι ακινήτων του Ηνωμένου Βασιλείου ή καταπιστεύματα επενδύσεων σε ακίνητα (REIT) άλλαξαν χέρια σε τιμές χαμηλότερες από την αξία του ενεργητικού τα τελευταία χρόνια. Υπάρχουν όμως και λόγοι για τους οποίους το Segro είναι λίγο διαφορετικό – και γιατί θα ήταν απογοητευτικό αν αγοραζόταν σε λιγότερο ακριβή τιμή.
Αρχικά, οι μεγάλες αποθήκες, που αποτελούν το 35% του χαρτοφυλακίου, είναι το πιο περιζήτητο τμήμα της αγοράς ακινήτων στην εποχή των διαδικτυακών αγορών. Και μια δελεαστική προοπτική είναι τα κέντρα δεδομένων τεχνητής νοημοσύνης, μια μελλοντική ευκαιρία. Αυτή τη στιγμή αποτελούν μόνο το 8% του χαρτοφυλακίου της Segro, αλλά έχουν μεγαλύτερο βάρος στη γραμμή ανάπτυξης – περισσότερα από 2,5 GW χωρητικότητας κέντρου δεδομένων, λέει η εταιρεία. Η κλίση προς τον περιορισμένο χώρο της νοτιοανατολικής Αγγλίας είναι πραγματικό αξιοθέατο.
Εν τω μεταξύ, οι οικονομικές επιδόσεις της Segro την τελευταία δεκαετία αφορούσαν το τι αναζητούν οι επενδυτές σε ένα χαρτοφυλάκιο ακινήτων, με τις αξίες των περιουσιακών στοιχείων να αυξάνονται κατά 8%, καθώς και τα κέρδη ανά μετοχή και τα μερίσματα.
Γιατί λοιπόν η χρηματιστηριακή διαπραγμάτευση ήταν 25% κάτω από την αξία ενεργητικού πριν εμφανιστεί η Prologis; Ο Segro μπορεί να επισημάνει τον αντίκτυπο του πολέμου με το Ιράν στις προσδοκίες των επιτοκίων (ένα άλλο σημαντικό μέτρο αποτίμησης για τις μετοχές εισοδήματος). Η τιμή της μετοχής του ήταν 840p στα τέλη Φεβρουαρίου, αλλά ήταν κατά μια λίβρα χαμηλότερη νωρίτερα αυτή την εβδομάδα.
Ταυτόχρονα, η αμερικανική εταιρεία μπορεί να σημειώσει ότι μια έκπτωση στις αξίες των περιουσιακών στοιχείων ήταν η κανονική κατάσταση για τη Segro τα τελευταία τρία χρόνια – κατά μέσο όρο 17%, σύμφωνα με τους υπολογισμούς της. Δεδομένου ότι η προσφορά αφορά όλες τις μετοχές, οι μέτοχοι της Segro καλούνται να στραφούν σε μετοχές με καλύτερη απόδοση ενός πολύ μεγαλύτερου ομίλου (αξίας 130 δισεκατομμυρίων δολαρίων) με παγκόσμια εμβέλεια. Επιπλέον, η Prologis ισχυρίζεται ότι έχει μεγαλύτερη οικονομική δυνατότητα να αναπτύξει γρήγορα το χαρτοφυλάκιο της Segro, συμπεριλαμβανομένων των κέντρων δεδομένων, κάτι που μάλλον είναι αλήθεια.
Αλλά αυτό το επιχείρημα παραβλέπει το γεγονός ότι οι μέτοχοι της Segro ήταν ήδη ελεύθεροι να αγοράσουν μετοχές της Prologis εάν το επιθυμούσαν. Μπορούμε να υποθέσουμε ότι ένα σημαντικό ποσοστό από αυτά περιλαμβάνονται στο μητρώο Segro επειδή τους άρεσε η ισορροπία του Ηνωμένου Βασιλείου και της Ηπειρωτικής Ευρώπης κατά 62%-38%, σε συνδυασμό με την αυξανόμενη έκθεση στην ανάπτυξη της τεχνητής νοημοσύνης. Στην Prologis, αυτά τα περιουσιακά στοιχεία θα αντιπροσωπεύουν μόνο το ένα δέκατο του συνόλου.
Φυσικά, όλα έχουν ένα τίμημα και το χαρτί Prologis μπορεί προφανώς να μετατραπεί σε μετρητά για όσους δεν θέλουν να το κρατήσουν. Αλλά αν υποθέσουμε ότι οι Αμερικανοί επιστρέψουν για μια δεύτερη χάρη, μπορεί κανείς να ελπίζει ότι οι επενδυτές του Segro θα παράσχουν την κατάλληλη αντίσταση.
μετά την προώθηση του ενημερωτικού δελτίου
«Οι μέτοχοι θα πρέπει να απαιτήσουν μια πολύ καλύτερη προσφορά από την Prologis προκειμένου να ληφθούν σοβαρά υπόψη και να μεταφερθεί ο έλεγχος», δήλωσε η Shore Capital.
Ο αναλυτής της Panmure Liberum λέει: “Το πιο σημαντικό στοιχείο είναι ότι η μεγαλύτερη στον κόσμο logistics REIT βλέπει αρκετή μακροπρόθεσμη αξία στην πλατφόρμα (Segro) ώστε να προχωρήσει καθόλου η συμφωνία.”
Με άλλα λόγια, η υποστήριξη τρίτων θα πρέπει να παρέχει κάποια μορφή υποστήριξης αποτίμησης εάν ο Segro επιβιώσει από αυτή τη σύγκρουση. Δεν χρειάζεται να εξατμιστεί όλο το ράλι της μετοχής 17% της Τετάρτης. Δεν υπάρχει λόγος να δώσεις τη θέση σου σε έναν ακόμη Αμερικανό κυνηγό ευκαιριών.