Καθώς η αγορά γραφείων κατρακυλά μετά από μια μακρά πτώση, οι ενοικιαστές σπεύδουν να αγοράσουν τα δικά τους κτίρια.
Οι επιχειρήσεις που εγκαθίστανται άλματα της ευκαιρίας να γίνουν ιδιοκτήτες σπιτιού, ειδικά στο κέντρο του Λος Άντζελες, όπου η αξία των αστραφτερών πολυκατοικιών έχει πέσει κατακόρυφα από τότε που η πληρότητα μειώθηκε κατά τη διάρκεια της πανδημίας. Ποτέ δεν ανέκαμψε πλήρως, αλλά οι επενδυτές πίστευαν ότι η αγορά είχε τουλάχιστον σταθεροποιηθεί.
Η Capital Group, ο τελευταίος διαχειριστής κεφαλαίων που απέκτησε έναν ουρανοξύστη, συμφώνησε να δαπανήσει περίπου 210 εκατομμύρια δολάρια για να αγοράσει το 55όροφο Bank of America Plaza στην κορυφή του Bunker Hill και να έχει γραφεία εκεί. Άλλοι που επιλέγουν να αγοράσουν αντί να μισθώσουν περιλαμβάνουν την Riot Games και το Υπουργείο Υδάτων και Ισχύος του Λος Άντζελες.
«Γνωρίζουμε τον καλύτερο ιδιοκτήτη που μπορούμε να γίνουμε», δήλωσε ο CEO της Capital Group, Mike Gitlin.
Ο κτηματομεσίτης της Newmark Kevin Shannon λέει ότι υπάρχουν μερικοί καλοί λόγοι για τους οποίους οι ενοικιαστές θέλουν να γίνουν ιδιοκτήτες τώρα, ξεκινώντας από το χρονοδιάγραμμα.
«Όλοι γνωρίζουν ότι πλησιάζουμε στο τέλος αυτού του κύκλου και είναι πάντα καλό να αγοράζουμε κοντά στο κάτω μέρος», είπε.
Τα κέντρα των πόλεων έχουν υποφέρει από υπερπροσφορά χώρων γραφείων από την κατασκευαστική έκρηξη της δεκαετίας του 1980 και των αρχών της δεκαετίας του 1990. Από την πανδημία, το πρόβλημα της έλλειψης ενοικιαστών που πληρώνουν ενοίκιο που προκαλεί μείωση των αξιών των χώρων γραφείων έχει γίνει ακόμη πιο έντονο. Από τα τέλη του περασμένου έτους, σχεδόν το 40% των χώρων γραφείων στην οικονομική περιοχή ήταν διαθέσιμο, σύμφωνα με το CBRE. Το συνολικό ποσοστό κενών θέσεων στο κέντρο της πόλης ανέβηκε στο 34% από 14% το 2019.
Οι επενδυτές αναζητούν συμφωνίες που περιλαμβάνουν εμβληματικά ακίνητα όπως η Transamerica Pyramid του Σαν Φρανσίσκο, ένας πύργος 48 ορόφων που αποτελεί σύμβολο της πόλης από τότε που χτίστηκε τη δεκαετία του 1970. Η ευρωπαϊκή επενδυτική εταιρεία Yoda PLC αγόρασε πρόσφατα το κτίριο για περίπου 690 εκατομμύρια δολάρια, ανέφερε η CoStar, αντικατοπτρίζοντας μια τεράστια απώλεια για τον προηγούμενο ιδιοκτήτη, ο οποίος επένδυσε περίπου 1 δισεκατομμύριο δολάρια για να αγοράσει και να βελτιώσει τον διάσημο ουρανοξύστη.
Ένα σημάδι ότι η πτώση της αξίας έχει φτάσει στο κάτω μέρος είναι ότι τα επίπεδα μίσθωσης γραφείων φαίνεται να έχουν σταθεροποιηθεί, είπε η Shannon.
«Περάσαμε τον COVID, ώστε οι χρήστες γραφείου να αισθάνονται άνετα» και να γνωρίζουν πόσο χώρο θα χρειαστούν στο μέλλον, είπε.
Είπε ότι οι πρόσφατες αλλαγές στην ομοσπονδιακή φορολογική νομοθεσία σχετικά με τα οφέλη απόσβεσης ακινήτων έχουν αυξήσει τα κίνητρα και οι δανειστές γίνονται πιο επιθετικοί στην υποστήριξη των αγορών γραφείου καθώς βελτιώνεται η μίσθωση γραφείων σε ολόκληρη τη χώρα.
Διαθέτοντας το δικό της κτίριο, μια εταιρεία λευκών παπουτσιών μπορεί να διατηρήσει την ιδιοκτησία της στη δική της εικόνα.
Η Capital Group είναι ήδη μισθωτής στην Bank of America Plaza και θα ενοποιήσει άλλα γραφεία εκεί μετά το κλείσιμο της πώλησης.
Οι ενοικιαστές εκμεταλλεύονται την ύφεση της αγοράς γραφείων για να αγοράσουν δικά τους κτίρια, συμπεριλαμβανομένου του Bank of America Plaza στην οδό S. Hope 333, το οποίο μόλις αγοράστηκε από την επενδυτική εταιρεία Capital Group.
(Robert Gauthier/Los Angeles Times)
«Ο καλύτερος τρόπος για να εξασφαλίσετε ένα καλό περιβάλλον στο κέντρο του Λος Άντζελες είναι να δημιουργήσετε αυτό που ονομάζουμε κάθετη πανεπιστημιούπολη», είπε ο Gitlin. “Αυτή είναι απλώς μια μοναδική ευκαιρία, με τιμή πολύ χαμηλότερη από τα ιστορικά επίπεδα, και είναι προς πώληση.”
Η Capital Group αρνήθηκε να επιβεβαιώσει την αναφερόμενη τιμή πώλησης των 210 εκατομμυρίων δολαρίων, αλλά η τελευταία αποτίμηση του κτιρίου, στα τέλη του 2024, ήταν 212,5 εκατομμύρια δολάρια, από 605 εκατομμύρια δολάρια πριν από 10 χρόνια, σύμφωνα με το Bloomberg.
Η Shannon είπε ότι η Capital Group πλήρωσε περίπου 150 $ ανά τετραγωνικό πόδι για ένα ακίνητο που θα κόστιζε έως και 800 $ ανά τετραγωνικό πόδι για την κατασκευή με το τρέχον κόστος. Θα καταλάβει τελικά την πλειοψηφία του κτιρίου των 1,4 εκατομμυρίων τετραγωνικών ποδιών και θα στεγάσει 2.100 υπαλλήλους.
Ο πάροχος δεδομένων ακινήτων CoStar είπε ότι οι ιδιοκτήτες έχουν γίνει σημαντικός παίκτης στην αγορά γραφείων του Λος Άντζελες, αντιπροσωπεύοντας πλέον σχεδόν το ήμισυ του συνόλου των συναλλαγών, ενώ το μερίδιο των αγορών των θεσμικών επενδυτών μειώθηκε από 45% σε 26%.
Μεταξύ των αγοραστών ήταν χρήστες γραφείων από το δημόσιο τομέα. Η πόλη του Λος Άντζελες σχεδιάζει να αγοράσει έναν πύργο 35 ορόφων στο κέντρο της πόλης για χρήση από το Υπουργείο Υδάτων και Ηλεκτρισμού.
Η υποτονική αγορά γραφείων στο κέντρο του Λος Άντζελες έχει μερικούς ενοικιαστές που θέλουν να αγοράσουν τα δικά τους κτίρια.
(Robert Gauthier/Los Angeles Times)
Η Manulife U.S. Real Estate Investment Trust ανακοίνωσε αυτή την εβδομάδα ότι θα πουλήσει την πολυκατοικία της στο 865 S. Figueroa St. για 92,5 εκατομμύρια δολάρια, εν αναμονή της έγκρισης από τους αξιωματούχους του Λος Άντζελες. Η εκτιμώμενη αξία του είναι 248 εκατομμύρια δολάρια.
Το DWP επιβεβαίωσε σε δήλωσή του ότι οι διαπραγματευτές του θα υποβάλουν πρόταση για την αγορά του ακινήτου της οδού Figueroa στην Επιτροπή Water and Power τον επόμενο μήνα. Αυτό το κτήριο από γυαλιστερό κόκκινο γρανίτη που βρίσκεται ακριβώς βόρεια του LA Live είναι μια εξέχουσα εταιρική διεύθυνση από την ολοκλήρωσή του το 1990.
“Εάν εγκριθεί, αυτή η εξαγορά θα παρέχει τον απαραίτητο χώρο γραφείων για να υποστηρίξει την επέκταση του εργατικού δυναμικού της LADWP, να ενοποιήσει τις λειτουργίες και να διατηρήσει αξιόπιστη παροχή νερού και ρεύματος στην πόλη του Λος Άντζελες”, δήλωσε η εκπρόσωπος Renee A. Vazquez.
Ο άλλος σημαντικός δημόσιος αγοραστής κτιρίων γραφείων στο κέντρο της πόλης είναι η κομητεία του Λος Άντζελες, η οποία αγόρασε την Gas Co. Tower το 2024 για 200 εκατομμύρια δολάρια, μια σημαντική μείωση από την αποτίμησή της το 2020 στα 632 εκατομμύρια δολάρια. Οι αξιωματούχοι της κομητείας δήλωσαν εκείνη την εποχή ότι η πώληση αποκλεισμού ήταν μια συμφωνία πολύ καλή για να την αγνοήσουμε.
Η κομητεία μεταφέρει σταδιακά τους εργαζόμενους στον ουρανοξύστη 55 ορόφων στους πρόποδες του Bunker Hill, ο οποίος ολοκληρώθηκε το 1991 και θεωρείται ευρέως ένα από τα πιο περιζήτητα κτίρια γραφείων της πόλης.
Το West End είδε μια σημαντική εξαγορά ενοικιαστών τον Δεκέμβριο, όταν ο γίγαντας βιντεοπαιχνιδιών Riot Games αγόρασε μια πανεπιστημιούπολη με πέντε κτίρια στη γειτονιά Sawtelle για 150 εκατομμύρια δολάρια, μια από τις πιο ακριβές πωλήσεις γραφείων στο Λος Άντζελες φέτος.
Η πανεπιστημιούπολη διαθέτει ένα περιβάλλον σαν στούντιο ταινιών, που περιλαμβάνει ένα θέατρο και μια από τις μεγαλύτερες εμπορικές κουζίνες στο West End, που προσφέρει μια ποικιλία από γκουρμέ γεύματα που αλλάζουν καθημερινά, τα οποία διατίθενται δωρεάν στους υπαλλήλους της εταιρείας. Ένα από τα πιο γνωστά προϊόντα της εταιρείας είναι το “League of Legends”, ένα διαδικτυακό βιντεοπαιχνίδι αρένας για πολλούς παίκτες που παίζεται καθημερινά από εκατομμύρια ανθρώπους σε όλο τον κόσμο.
Ο Διευθύνων Σύμβουλος Dylan Jadeja είπε ότι η πολύχρωμη πανεπιστημιούπολη «απελευθερώνει τον δημιουργικό πυρήνα και το πνεύμα της Riot». “Όταν προέκυψε η ευκαιρία να κατέχουμε αυτό το ακίνητο, ξέραμε ότι ήταν λογικό να επενδύσουμε μακροπρόθεσμα. Αυτό μας επιτρέπει να συνεχίσουμε να δημιουργούμε ένα περιβάλλον που αντανακλά την αποστολή μας και δίνει τη δυνατότητα στους Rioters να κάνουν την καλύτερη δουλειά της ζωής τους.”
Από το 2015, το συγκρότημα Sawtelle είναι η παγκόσμια έδρα της Riot Games.
«Έχει γίνει κάτι περισσότερο από ένα γραφείο για εμάς», είπε η Jadeja. “Εδώ είναι που οι Rioters ωθούν τα όρια της ανάπτυξης παιχνιδιών, προσφέροντας απίστευτα παιχνίδια και εμπειρίες σε παίκτες σε όλο τον κόσμο.”
Σύνδεσμος πηγής: www.latimes.com